今天高善文在国投证券中期策略会上做了演讲，我看完觉得还挺有意思的。
他先讲到楼市，从25城房价指数看，目前比2021年的高点已经下跌了约30%。
他认为这轮下跌是基本面驱动，并非泡沫破裂驱动，因为如果是泡沫破裂，往往是涨得多的地方跌得也多，但本轮下跌不是这样，而是哪里租金跌得多，房价就也跌得多。
租金是房子能产生的现金流，就相当于房子的业绩基本面。从2020年疫情爆发以来，租金指数就开始下降，但在2020-2021年，房价却还在上涨，说明那时候大家觉得租金下降是暂时的，还愿意给房子更高的估值。
可是后来租金下降的趋势并没有逆转，基本面恶化持续至今，估值自然也就撑不住了。此外，大家对未来收入预期的降低，加上房企出现流动性危机，也共同促成了这轮楼市调整。
按照租金和房价看，目前的租金回报率已经回到了2017-2018年的水平。按照租金和居民收入看，房价收入比已经回到了2014年的水平。和历史比，这些估值指标已经回到了十分合理的水平。
但是，“合理的价格并不是底部，显著的背离和低于合理价格才能形成底部”。这话咱们股民应该都深有体会，估值低并不一定能止跌，真正的底部往往出现在市场因为恐慌而明显超跌后。
最近各种扶植政策推出，让市场的预期好转，也让地产股出现了一波反弹。但政策效果究竟如何，可能未来几个月都要不断观察验证，如果效果好，地产触底可能带动经济触底；如果评估不及预期，又没有进一步的政策，不排除市场再次出现比较大的调整。
第二部分讲到长期利率，他认为到2030年或者2035年，长期国债利率存在大幅下行的空间。不排除随着经济景气度回升、地产复苏，利率中途可能会有回升，但“长期利率下行的趋势很难对抗”。
长期利率会下行的观点，他几年前就曾经提出过，到目前来看他的判断是正确的，当时他讲的时候10年国债还有3%多，现在已经下降到2.3%了。
第三部分讲到企业出海，他借鉴了日本企业80年代大规模出海的经验，发现出海企业的回报率更高，股票涨幅也明显好于业务集中于本土的企业，因此他认为中国的出海企业也有望实现更好的回报率，长期看会更有吸引力。
大致就是这些内容。
宏观分析属于一家之言，能不能应验都是不一定的，我自己一向不敢把决策完全依赖于对宏观的判断上。对于大佬们的研究，咱主要是学习学习逻辑，能有点启发就很好了。
其他信息：
- 继上海之后，广州和深圳也出了地产新政。
广州首套首付不低于15%，二套首付不低于25%，取消利率下限，限购范围也有所放宽。
深圳首套首付不低于20%，二套首付不低于30%，利率下限调降35bp，分别调整为首套LPR-45bp，二套LPR-5bp。
一线这波降首付、降利率就差北京了？我猜应该也会有动作，因为就算想买房的人，也会想着等政策出来再动手，不出反而会抑制购房需求。
- 2024年5月28日估值：
- 股债利差估值分位1.7%，股票相对债券吸引力更高；
- A股PE分位38.4%，PB分位1.3%，估值处于较低的区间；
- A股距离近15年的最低估值，大约还需跌21.6%，距近15年的中位估值位置，还需涨20.1%。💸